Своя квартира в Києві – мрія багатьох українців. Але нестабільне становище вітчизняної економіки і постійно зростаючі ціни на нерухомість значно ускладнюють покупку такої жаданої квартири. І тим більше, не хочеться віддавати багаторічною працею зароблені гроші шахраям, яких чимало в сфері нерухомості.
Не схильні до авантюр люди, звертаються в ЮФ «ПАТРІОТ» з кейсами з перевірки забудовника, його правовстановлюючих документів та супроводу угоди купівлі нерухомості.
Якщо говорити про об’єкти нерухомості у стадії будівництва можна відзначити, що схем фінансування новобудов дуже багато.
Однак найбільш часте питання клієнтів – придбання нерухомості за договором купівлі-продажу майнових прав. Адже такі договори укладалися при фінансуванні одних з найбільш затребуваних житлових комплексів: «Міністерський», «Панорамний», «Адмірал», «Статус град», «Панорамний містечко», «Коцюбинський», «Шулявський», «Перспектива», «Парк стоун», «Рось» і укладаються зараз.
Сама по собі правова природа цього договору достатньо неоднозначна. Адже у замовника будівництва до здачі об’єкта в експлуатацію та державної реєстрації – право власності виникнути не може відповідно до статті 331 Цивільного кодексу. Тобто незрозуміло, як замовник може продати квартиру, якщо права власності на неї у нього немає.
На етапі будівництва у замовника є тільки майнові права на об’єкт будівництва, тобто замовник має право володіння, розпорядження та користування правами на майно, але право власності на конкретну квартиру він придбає тільки в майбутньому. Самого майна ще не існує, існують тільки майнові права на нього.
Такої позиції дотримується і Верховний суд України – http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/2337351, http://reyestr.court.gov.ua/Review/53660469. Відповідно до ч. 4 ст. 12 ЦК України продавець може за плату передавати своє майнове право іншій особі.
Однак з укладанням такого договору потрібно бути вкрай обережним.
Умови таких ось договорів передбачають, що передача майнових прав покупцеві відбувається тільки після того, як будинок буде зданий в експлуатацію, а гроші за майнові права покупець повинен заплатити вже зараз. В цьому і полягає головна небезпека: укладаючи подібний договір, покупець може і не отримати права на квартиру, адже будівництво може і не закінчитися, тобто об’єкт в експлуатацію введений не буде, а відповідно і майнові права не будуть передані.
Цивільний кодекс та інші законодавчі акти передбачають можливість продажу майнових прав на нерухомість в стадії будівництва.
Однак до укладення договору необхідно акцентувати увагу на таких моментах:
1. Репутація забудовника
Звичайно, потрібно перевірити всі документи, але в першу чергу, слід звернути увагу на репутацію компаній, які проводять будівництво, їх досвід, позицію на ринку, кількість закінчених проектів, успішність їх реалізації тощо.
2. Характеристики квартири
У договорі має бути чітко прописано: місцезнаходження об’єкта (будівельна адреса будинку, номер секції або черги), номер квартири, поверх, кількість кімнат, площа у кв. м.
3. Терміни отримання правовстановлюючих документів на квартиру
Тут має значення стадія будівництва і, логічно, що чим ближче проект до завершення, тим краще для покупця.
4. Гарантії продавця
Продавець в договорі повинен гарантувати, що майнові права на квартиру не обтяжені та не знаходяться під забороною відчуження і не були передані третім особам.
5. Штрафні санкції
У договорі необхідно вказувати не тільки відповідальність покупця за невнесення грошей в строк, але і відповідальність продавця за невиконання його зобов’язань.
6. Порядок повернення коштів
Необхідний чітко прописаний порядок повернення покупцю коштів, внесених за договором, у разі його розірвання або дострокового припинення.
7. Можливість і порядок дострокового розірвання договору з ініціативи покупця
У багатьох договорах купівлі-продажу майнових прав, які просять проаналізувати клієнти, ініціювати розірвання договору може тільки продавець в односторонньому порядку, що є прямим порушенням норм законодавства щодо рівності сторін договору. Або прописано так, як в п. 5.2. наданого договору.
Також, в обов’язковому порядку потрібно перевірити дозвільні документи забудовника на будівництво. Інакше виникнуть труднощі з отриманням правовстановлюючих документів або їх взагалі неможливо буде отримати.
Виходячи з нашого практичного досвіду і відповідаючи на питання, які документи повинні бути в наявності у забудовника, узагальнено можна виділити такий основний пакет документів.
Документи, що підтверджують юридичний статус забудовника і статус генерального підрядника, зокрема:
Такі документи забудовник повинен надати самостійно і відмова від надання клієнту цих документів може бути приводом для занепокоєння щодо намірів цього забудовника.
В рамках перевірки забудовника і генпідрядника Юридична фірма «ПАТРІОТ» для своїх клієнтів додатково запитує:
Також, необхідно перевірити за реєстрами:
Не варто ігнорувати і засоби масової інформації, і звичайно, Інтернет на питання наявності негативної інформації про забудовника, генпідрядника та самому об’єкті будівництва.
Також потрібно запитати у забудовника документи, необхідні безпосередньо для будівництва, а саме:
а) правовстановлюючі документи на земельну ділянку, на якому будується об’єкт (договір оренди, купівлі-продажу) із зазначенням цільового призначення землі;
б) документи, які дозволяють забудовникові вести забудову на земельній ділянці, якщо він знаходиться у власності або в оренді у третьої особи (наприклад, договір про спільну діяльність, укладений власником земельної ділянки і забудовником);
в) дозвільна документація на проведення будівельних робіт на об’єкті, а саме:
На практиці часто буває, що перевірка документів забудовника не така вже й проста справа, так як забудовник відмовляється показати всі документи, що відразу ж дає підстави припустити, що будівельні роботи проводяться забудовниками на їх «страх і ризик» без дозвільних документів.
Значні ризики для інвестора несуть саме проблеми з документацією забудовника. Тому перш ніж вкладати кошти в об’єкт, що будується, бажано отримати думку профільного фахівця, щодо можливих юридичних наслідків і ризиків.
Договори купівлі-продажу майнових прав з якими звертаються в нашу ЮФ клієнти – досить різноманітні, однак 99% з них містять підводні камені, і юридичні «гачки», вигідні забудовнику, але невигідні інвестору.
У нашій практиці зустрічалися випадки, коли забудовник працював в тандемі з інвестором, який потім перепродував свої права за договором купівлі-продажу майнових прав укладаючи договір поступки права вимоги. Однак вже одне те, що наданий договір купівлі-продажу майнових прав містить п. 5.3. ставить під сумнів правомірність угоди і є безсумнівним ризиком для тих, хто збирається придбати права за договором уступки права вимоги.
Опис усіх правових невідповідностей і аспектів, які можуть стати реальною проблемою для інвестора хоча б і в договорі, який додається в якості прикладу, займає досить багато часу. Тим більше, кожен випадок, як і кожен договір – індивідуальний, тому не варто ставитися до договору поверхнево і формально.
Забудовник, як особа зацікавлена, звичайно, буде переконувати Вас в тому, що: «… такі документи всі підписують не дивлячись» і «… все буде нормально, через місяць оформите право власності і все буде добре», проте вірити словам – це добре, але перевірити документи – краще. Інвестуйте розумно з ЮФ «ПАТРІОТ».