Покупая жилье, экономишь каждую копейку. Под пристальным анализом затратность каждой операции.
В подобной ситуации оказываются все участники строительного бизнеса — заказчики, инвесторы, строители, а среди ключевых вопросов, которые решаются, — налоговая нагрузка и налоговая оптимизация бизнес процессов.
По общему правилу, первая поставка жилья (объектов жилищного фонда) облагается налогом на добавленную стоимость, а потому участники рынка выстраивают схемы продажи квартир таким образом, чтобы НДС-нагрузки касалось застройщика, зато непосредственная компания-продавец получала максимальную маржинальность от продажи построенного жилья.
В соответствии с пп. 197.1.14 п.197.1 ст. 197 Налогового кодекса Украины (далее — «НК Украины») освобождается от обложения налогом на добавленную стоимость (далее — «НДС») поставки любого объекта жилищного фонда, а также дачных, садовых домов, кроме их первой поставки.
Учитывая положения налогового законодательства, определение понятий «объект жилищного фонда», «дачный дом», «садовый дом» приводятся в ст. 14 НК Украины.
Да, зданий жилого фонда относят (1) жилой дом, (2) пристройка к жилому дому, (3) квартира, (4) коттедж, (5) комнаты в многосемейных (коммунальных) квартирах.
В свою очередь, дачный дом, будучи по определению НК Украины как жилой дом, также формально относится к жилому фонду, а вот садовый дом, по общему правилу, хотя своим характеристикам не соответствует нормативам, установленным для жилого дома, однако с учетом пп. 14.1.129. п. 14.1. ст. 14 НК Украины относится к объекту жилой недвижимости, одновременно не являясь объектом жилого фонда.
В соответствии с положениями Постановления КМУ от 29.04.2015 № 321 «Об утверждении Порядка перевода дачных и садовых домов, соответствующих государственным строительным нормам, в жилые дома» (далее — «Положение») перевод дачных и садовых домов, соответствующих государственным строительным нормам, в жилые дома осуществляется бесплатно органами местного самоуправления села, поселка, города, с которыми соответствующие дачные поселения и садоводческие общества связаны административно или территориально.
Итак, сам факт отсутствия статуса жилого дома не лишает права применять положения пп. 197.1.14 п.197.1 ст. 197 НК Украины относительно садового или дачного дома.
Исходя из позиции Высшего административного суда Украины (далее — «ВАСУ»), высказанной в деле № 815/4700/13 в случае, когда заказчик в процессе строительства до оформления права собственности на вновь построенное жилье заключает предварительные договоры купли-продажи с физическими лицами, согласно с которыми получает обеспечительные платежи, операции по пересчету таких платежей физическими лицами на счет заказчика не меняют базу у заказчика.
Только при передаче собственности (оформление правоустанавливающих документов) на готовое построенное жилье физическому лицу (первому владельцу нового жилья) у заказчика возникают налоговые обязательства на основании п. 187.1 ст. 187 НК Украины.
В случае, когда после завершения строительства правоустанавливающие документы на новые квартиры оформляются на предприятие заказчика, а позже по договорам купли-продажи квартир с физическими лицами переоформляются на таких физических лиц, операции по первой поставке жилья будет считаться операция оформления правоустанавливающих документов на заказчика. Дальнейшее переоформление права собственности на физических лиц, в понимании норм Кодекса, не будет считаться операцией по первой поставке жилья, а потому данная операция будет освобождаться от обложения налогом на добавленную стоимость в соответствии с пп. 197.1.14 п. 197.1 ст. 197 НК Украины (Постановление ВАСУ от 29.11.2013).
Фискалы считали, что операция по поставке жилья завершается оформлением предприятием-заказчиком права собственности на себя, а потому ему еще раз следует начислить обязательства по НДС.
Однако в 2016 году коллегия ВАСУ по делу № 813/111/15 (Постановление от 17.11.2016) сделала правовой вывод о том, что операцией по первой поставке жилья является предоставление услуг по сооружению такого жилья, которые предоставлялись генподрядной организацией, а потому хозяйственные операции налогоплательщика о продаже квартир физическим лицам освобождены от налогообложения на основании п. п. 197.1.14 п. 197.1 ст. 197 НК Украины. Первой поставкой жилья в спорных правоотношениях является предоставление услуг по сооружению такого жилья за счёт заказчика (передача результатов строительства от Подрядчика к Заказчику, что оформляется соответствующими актами), а потому начисления налоговых обязательств по НДС при осуществлении первой поставки нового жилья (объекта жилищного фонда) еще раз является противоправным.
На сегодняшний день, судебная практика продолжает идти по пути позиций ВАСУ, сформированных еще в 2016 году.
Так, согласно судебному решению Одесского окружного административного суда от 24.04.2018 по делу № 815/576/18 (вступило в законную силу 17.07.2018), несмотря на то, что компания, плательщик НДС, осуществляя реконструкцию и строительство жилых квартир, уже оплатил НДС в цене товаров, работ и услуг, полученных им от контрагентов (поставщиков, исполнителей, подрядчиков), однако должен еще начислить себе обязательства по НДС при регистрации права собственности жилья.
Фемида встала на сторону компании и отметила о том, что по результатам хозяйственных операций по реконструкции нежилого здания и строительства жилой недвижимости истцом оплачено суммы НДС поставщикам вместе с оплатой за поставленные ими товары, работы и услуги, а поставщиками получен доход от собственной хозяйственной деятельности и перечислено суммы НДС в бюджет. За счет такой налогооблагаемой операции по НДС истец получил право на отнесение этих сумм в налоговый кредит.
Итак, в целом, позиция судов сводится к тому, что по первой поставке жилья будет считаться операция по передаче права собственности (оформление правоустанавливающих документов) на готовое построенное жилье (объект жилищного фонда) к первому владельцу такого жилья, независимо от источников финансирования строительства.