На сьогоднішній день набуття права власності на землю іноземними юридичними особами  є досить актуальним питанням.

Насамперед,  чи може іноземна юридична особа набувати земельну ділянку на праві власності?

Так, дійсно згідно ст. 82 ЗКУ одними із суб’єктів права власності на землю є іноземні юридичні особи (далі – ІЮО).

Згідно з ч.2 ст.82 ЗКУ ІЮО можуть набувати право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення у двох випадках, а саме:
а) у межах населених пунктів у разі придбання об’єктів нерухомого майна та для спорудження об’єктів, пов’язаних із здійсненням підприємницької діяльності в Україні;
б) за межами населених пунктів у разі придбання об’єктів нерухомого майна.

Тому, варто підкреслити, що ІЮО може набувати у власність лише землі несільськогосподарського призначення і тільки у разі купівлі об’єкта нерухомого майна.

Також в ст. 82 ЗКУ  зазначено, що ІЮО можуть набувати землі сільськогосподарського призначення, але це право є обмеженим у часі, оскільки такі землі підлягають відчуженню протягом 1 року. На практиці, як правило, представник органу земельних ресурсів та нотаріус у разі посвідчення права переходу земельної ділянки у право власності повідомляють про те, що іноземна юридична особа повинна продати, подарувати або іншим чином відчужити земельну ділянку.

Ще одним цікавим суб’єктом права власності на землю є спільне підприємство, яке створене за участю іноземних юридичних і фізичних осіб. В ч.3 ст. 82 ЗКУ сказано, що вони можуть набувати лише земельні ділянки несільськогосподарського призначення.

Спочатку треба розібратися що ж таке спільне підприємство?
В законодавстві міститься визначення цього поняття лише в ЗУ «Про зовнішньоекономічну діяльність». Під спільними підприємствами  розуміються підприємства,  які  базуються  на спільному  капіталі  суб’єктів господарської діяльності України та іноземних   суб’єктів   господарської   діяльності,  на  спільному управлінні  та  на  спільному  розподілі  результатів  та ризиків.
Якщо ж проаналізувати це визначення, то можна дійти до висновку про те, що спільне підприємство може мати будь-яку організаційно-правову форму. Також можна відмітити, що це підприємство з обов’язковою участю іноземних суб’єктів, тому це категорія підприємств, які засновані на змішаній формі власності та можуть бути утворені виключно у корпоративній формі.

Крім того, спільні підприємства також поділяються на види в залежності від розміру частки в статутному капіталі. Так, в ГКУ сказано, що якщо в статутному капіталі підприємства іноземна інвестиція становить не менш як десять відсотків, воно визнається підприємством з іноземними інвестиціями. Підприємство, в статутному капіталі якого іноземна інвестиція становить сто відсотків, вважається іноземним підприємством.

Тобто, іноземне підприємство не може бути суб’єктом права власності на землю, через те, що воно не містить спільного капіталу, а містить лише виключний іноземний статутний фонд. Судячи з цього, беручи до уваги законодавче визначення спільного підприємства, можна зробити висновок про те, що іноземні підприємства  не можуть набувати на праві власності земельну ділянку.

Чому ж тоді виникає така дискримінація? До сих пір не зрозуміло, чому не було внесено змін до ЗКУ, адже явно, що законодавець не прагнув таким чином якось обмежити права згаданих суб’єктів.

Крім того, один недолік тягне за собою ще один. Судячи з цього, дочірні підприємства з повністю іноземними інвестиціями також не можуть набувати на праві власності земельні ділянки.

ТОМУ НЕ КОЖНА ІЮО, ЯКА Є В СКЛАДІ СПІЛЬНОГО ПІДПРИЄМСТВА, МОЖЕ НАБУВАТИ ПРАВО ВЛАСНОСТІ НА ЗЕМЕЛЬНУ ДІЛЯНКУ В УКРАЇНІ, А ТІЛЬКИ ТА, СТАТУТНИЙ ВНЕСОК ЯКОЇ НЕ ПЕРЕБІЛЬШУЄ 99% ВСЬОГО СТАТУТНОГО КАПІТАЛУ.

Тому підводячи підсумок, слід сказати, що дійсно ІЮО може набувати на праві власності земельну ділянку в Україні тільки несільськогосподарського призначення і тільки в разі купівлі нерухомого майна. Також якщо ІЮО є одним із засновників ще одної юридичної особи, разом з українськими засновниками, то вона також має право набувати у право власності земельну ділянку. Іноземне підприємство та дочірні підприємства з 100% іноземним капіталом, на жаль, не входять до числа щасливчиків, які мають право набувати земельну ділянку на право власності. Такого роду дискримінації породжені неясністю та недосконалістю українського законодавства. Сьогодні існує нагальна необхідність внесення змін до ст. 82 ЗКУ, оскільки і Україна зацікавлена в розвитку економіки за рахунок іноземних суб’єктів і іноземним суб’єктам вигідно вести  та розширяти бізнес на наших землях.

Яким же чином ІЮО може набувати на праві власності земельну ділянку?

Слід сказати, що процедура відрізняється залежно від того в якій власності перебуває земельна ділянка.

Якщо ж земельна ділянка перебуває у приватній власності, то процедура проста, на відміну від тих  земельних ділянок, які перебувають в державній та комунальній власності.

ДІЇ ТАКІ:
1) укласти договір купівлі-продажу  для земель несільськогосподарського призначення;
2) зареєструвати право власності на земельну ділянку згідно із ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Якщо ж земельна ділянка перебуває у державній та комунальній власності, то ця процедура є складнішою та довшою. Складність полягає в тому, що ІЮО перш ніж отримати земельну ділянку у власність спочатку повинна орендувати її, а також потрібно зареєструвати право постійного представництва з правом ведення господарської діяльності на території України.

Також процедура відрізняється в залежності від мети придбання земельної ділянки.

Якщо ж земельна ділянка планується купуватися під забудову, то купівля відбувається на конкурентних засадах (у формі аукціону).

ДІЇ ТАКІ:
1) ІЮО подає комплект необхідних документів виконавцю визначених п.7 ст.137 ЗКУ не  пізніше ніж за три робочі дні до дня проведення аукціону;
2) за результатами аукціону укладається договір купівлі-продажу;
3) реєстрація права власності на земельну ділянку згідно із ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Слід сказати, що цей спосіб купівлі є дуже проблематичним, оскільки на практиці виникає дуже багато проблем у зв’язку з проведенням земельних торгів. Також, недостатність коштів для фінансування проведення аукціону є одним із основних елементів, які перешкоджають проведенню земельного аукціону. Тому, цей спосіб краще обходити стороною, оскільки на практиці можна зіштовхнутися з великою кількістю проблем.

Якщо ж на земельній ділянці вже є нерухоме майно, яке належить ІЮО, то в такому випадку потрібно:
1) подати заяву до відповідного органу, компетенція якого поширюється на відповідну земельну ділянку, та відповідний пакет документів (ч.5 ст. 129 ЗКУ);
2) відповідний орган розглядає заяву та виносить рішення про продаж;
3) укладення договору купівлі-продажу та його нотаріальне посвідчення.
4) реєстрація права власності на земельну ділянку згідно із ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Будь ласка, оцініть статтю: 1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Loading...
Денис Бондар

Керуючий партнер, Юридична фірма «Патріот»

Share This

Поділися цим!

Опублікуй цю статтю на своїй сторінці в соцмережах.

error: Content is protected !!
Підписуйся! Рекомендації юристів. Огляд справ.

Підписуйся! Рекомендації юристів. Огляд справ.

Тільки корисна і актуальна інформація від Patriot.legal

Дякуємо за підписку! Порція корисної інформації вже готується.