Обрати сторінку

Купуючи житло, заощаджуєш кожну копійку. Під прискіпливим аналізом витратність кожної операції.

У подібній ситуації опиняються всі учасники будівельного бізнесу – замовники, інвестори, будівельники, а серед ключових питань, які вирішуються, – податкове навантаження та податкова оптимізація бізнес процесів.

За загальним правилом, перше постачання житла (об’єктів житлового фонду) оподатковується податком на додану вартість, а тому учасники ринку вибудовують схеми продажу квартир таким чином, щоб ПДВ-навантаження стосувалося забудовника, натомість безпосередня компанія-продавець отримувала максимальну маржинальність від продажу збудованого житла.

Яке майно «під прицілом» ПДВ?

Відповідно до пп. 197.1.14 п.197.1 ст. 197 Податкового кодексу України (далі – «ПК України») звільняється від оподаткування податком на додану вартість (далі – «ПДВ») постачання будь-якого об’єкту житлового фонду, а також дачних, садових будинків, крім їхнього першого постачання.

З огляду на положення податкового законодавства, визначення понять «об’єкт житлового фонду», «дачний будинок», «садовий будинок» наводяться в ст. 14 ПК України.

Так, до будівель житлового фонду відносять (1) житловий будинок, (2) прибудова до житлового будинку, (3) квартира, (4) котедж, (5) кімнати у багатосімейних (комунальних) квартирах.

У свою чергу, дачний будинок, будучи за визначенням ПК України як житловий будинок, також формально відноситься до житлового фонду, а ось садовий будинок, за загальним правилом, хоча своїм характеристикам не відповідає нормативам, установленим для житлового будинку, проте з урахуванням пп. 14.1.129. п. 14.1. ст. 14 ПК України відноситься до об’єкти житлової нерухомості, не будучи об’єктом житлового фонду.

Відповідно до положень Постанови КМУ від 29.04.2015 № 321 «Про затвердження Порядку переведення дачних і садових будинків, що відповідають державним будівельним нормам, у жилі будинки» (далі – «Положення») переведення дачних і садових будинків, що відповідають державним будівельним нормам, у жилі будинки здійснюється безоплатно органами місцевого самоврядування села, селища, міста, з якими відповідні дачні поселення та садівничі товариства пов’язані адміністративно або територіально.

Отже, сам факт відсутності статусу житлового будинку не позбавляє права застосовувати положення пп. 197.1.14 п.197.1 ст. 197 ПК України щодо садового або дачного будинку.

Хто перший власник, той і перший платник ПДВ

Виходячи з позиції Вищого адміністративного суду України (далі – «ВАСУ»), висловленої в справі № 815/4700/13 у випадку, коли замовник в процесі будівництва до оформлення права власності на новозбудоване житло укладає попередні договори купівлі-продажу з фізичними особами, згідно з якими отримує забезпечувальні платежі, операції з перерахунку таких платежів фізичними особами на рахунок замовника не змінюють базу оподаткування у замовника.

Лише при передачі власності (оформлення правовстановлюючих документів) на готове новозбудоване житло фізичній особі (першому власнику новозбудованого житла) у замовника виникають податкові зобов’язання на підставі п. 187.1 ст. 187 ПК України.

У випадку, коли після завершення будівництва правовстановлюючі документи на новозбудоване житло оформлюються на підприємство-замовника, а пізніше згідно з договорами купівлі-продажу квартир з фізичними особами переоформлюються на таких фізичних осіб, операцією з першого постачання житла буде вважатись операція оформлення правовстановлюючих документів на замовника. Подальше переоформлення права власності на фізичних осіб, в розумінні норм Кодексу, не буде вважатись операцією з першого постачання житла, а тому дана операція буде звільнятись від оподаткування податком на додану вартість відповідно до пп. 197.1.14 п. 197.1 ст. 197 ПК України (Ухвала ВАСУ  від 29.11.2013).

У свою чергу, відповідно до роз’яснень самої податкової служби, у випадку, коли підприємство-замовник після будівництва житла за свій рахунок оформлює документи на право власності на це житло на себе, така операція оформлення житла і є першою поставкою цього житла, оскільки підприємством-забудовником фактично отримано послуги із спорудження такого житла (Лист ДПА України від 07.07.2006 року № 12887/7/16-1517-26, листом ДФС України від 04.09.2014 року № 3117/7/99-99-19-03-02-17, Лист ДФС від 04.08.2016 року № 16929/6/99- 99-15-03-02-15).

Фіскали вважали, що операція з постачання житла завершується оформленням підприємством-замовником права власності на себе, а тому йому ще раз  слід нарахувати зобов’язання з ПДВ.

Проте у 2016 році колегія ВАСУ у справі № 813/111/15 (Ухвала від 17.11.2016) зробила  правовий висновку про те, що операцією з першого постачання житла є постачання послуг зі спорудження такого житла, які надавалися генпідрядними організаціями, а тому господарські операції платника податків щодо продажу квартир фізичним особам звільнені від оподаткування на підставі п. п. 197.1.14 п. 197.1 ст. 197 ПК України. Першим постачанням житла у спірних правовідносинах є постачання послуг із спорудження такого житла за рахунок замовника (передання результатів будівництва від Підрядника до Замовника, що оформлюється відповідними актами), а тому нарахування податкових зобов’язань з ПДВ при здійсненні першого постачання новозбудованого житла (об’єкта житлового фонду) ще раз є протиправним.

На сьогоднішній день, судова практика продовжує йти шляхом позицій ВАСУ, сформованих у 2016 році.

Так, відповідно до судового рішення  Одеського окружного адміністративного суду від 24.04.2018 у справі № 815/576/18 (набуло законної сили 17.07.2018), незважаючи на те, що компанія, платник ПДВ, здійснюючи реконструкцію та будівництво житлових квартир, уже сплатив ПДВ в ціні товарів, робіт та послуг, отриманих ним від контрагентів (постачальників, виконавців, підрядників), проте мав би ще нарахувати собі зобов’язання з ПДВ під час реєстрації права власності житла.

Феміда стала на бік компанії та зазначила про те, що за результатами господарських операцій з реконструкції нежитлової будівлі та будівництва житлової нерухомості позивачем сплачено суми ПДВ постачальникам разом з оплатою за поставлені ними товари, роботи і послуги, а постачальниками отримано дохід від власної господарської діяльності та перераховано суми ПДВ до бюджету. За рахунок такої оподаткованої операції з ПДВ позивач отримав право на віднесення цих сум до податкового кредиту.

Висновок

Отже, загалом, позиція судів зводиться до того, що з першого постачання житла буде вважатися операція з передачі права власності (оформлення правовстановлюючих документів) на готове новозбудоване житло (об’єкт житлового фонду) до першого власника такого житла, незалежно від джерел фінансування будівництва.

Євген Власов

Адвокат, радник, Юридична фірма «Патріот»

Підписуйся! Рекомендації юристів. Огляд справ.

Підписуйся! Рекомендації юристів. Огляд справ.

Тільки корисна і актуальна інформація від Patriot.legal

Дякуємо за підписку! Порція корисної інформації вже готується.

Share This

Поділися цим!

Опублікуй цю статтю на своїй сторінці в соцмережах.